Kiracı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nca düzenlenen ve bu kanunun ilgili hükümleri gereğince ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkileri kapsayan haklardır. Bu haklar, kira sözleşmesinin yapılması ile doğar ve kiracının sahip olduğu haklarını bilmesi elzemdir. Kira hukuku genel olarak kiracıyı korumayı amaçlamaktadır. Bu nedenle kiracının haklarını ve kira konusuna ilişkin yükümlülüklerini bilmesi uyuşmazlık sorunlarını önleyebilmekte ya da oluşabilecek sorunlarda bu haklar hukuki olarak korunabilmektedir.
Kiracının hak ve sorumlulukları çeşitli kategorilerden oluşmaktadır. Buna göre; kira bedeli ve depozito, kira sözleşmesi yükümlülüklerine bağlı kalma, kiracıyı kira artış oranı ve kira sözleşmesinin feshi gibi durumlarda koruma, konutun kullanıma elverişliliği, ev sahibinin konut hakkında eksik bilgilendirme yapması ya da yanıltıcı davranması gibi birçok konuda kiracı hakkı önemli bir konu haline gelmektedir. Kiracı haklarından başlıcaları ise şunlardır:
a) Konutun kiralanma maksadı dâhilinde kullanılması,
b) Kiralanan konutun eşyalı/eşyasız olmasına göre genel sorumluluğun kira sözleşmesinde belirtilmesi ve o sözleşmeye riayet edilmesi,
c) Kiracının kullanımına uygun olmayan ya da konutun belirtildiği şekilde kiracıya teslim edilmemesi durumunda yaptırımlar,
d) Kiraya verenin TBK hükümlerine aykırı davranması veya edimlerini yerine getirmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshi,
e) Konutta oturma hakkı ve tahliye sebepleri durumunda kira sözleşmesinin niteliği,
f) TÜFE ile belirlenen kira artış oranından fazla kira bedelinin istenmesi ve kanuna aykırı durumlarda kiracı hakkının korunması,
g) TBK hükümlerine aykırı olmadığı takdirde yasal olarak kira sözleşmesinin korunması ve feshin tek taraflı olarak (konut sahibi) tarafından yapılmasının önlenmesi,
h) Kiracının depozitoyu geri isteyebilme hakkı ve bu konuda kira sözleşmesinde belirtilen bir durum olmadığı takdirde kiracıya depozitonun iade edilmesi,
i) Kira sözleşmesine bağlı kalarak kiracının alt kiraya verme hakkı,
j) Kiracıya yüklenen ödemelerin sadece kira bedeli ve yan giderler ile sınırlandırılması,
k) Kira bedelinin zamanında ödenmediği durumlarda cezai bir koşul ya da bir sonraki kira bedeli üzerinden artış olacağının belirtilmesi gibi durumların geçersiz olması konusunda kiracı hakkının korunması,
l) Sözleşmenin sona ermesi halinde kiracının taşınması için gerekli sürenin (1 ay) kiracıya verilmesi.
Kiracı Haklarında Hukuksal Geçerlilik
Kiracı haklarının geçerliliği için en önemli koşul, kira sözleşmesidir. Bu sözleşme sözlü ya da yazılı yapılabilmektedir. Ancak yazılı sözleşme, kiraya veren ile kiracı arasında meydana gelebilecek herhangi bir uyuşmazlık durumunda ispat niteliği taşıması yönüyle önemlidir. Kira sözleşmelerinin -sözleşmede aksi belirtilmediği ya da uzun dönemli bir sözleşme şekli oluşturulmadığı takdirde- geçerlilik süresi 1 yıldır. Ayrıca uzun süreli sözleşmelerde de yeni belirlenen TÜFE oranları, yeni kira bedeli için geçerlidir. Diğer yandan bu durum sadece konut kiraları ile sınırlı değildir. İş yeri kira oranlarında da bu husus geçerlidir, ayrıca iş yeri kira zam oranları da sadece TÜFE oranıyla zamlandırılmaktadır.
TÜFE oranlarında son yıllarda yaşanan değişme ve artışlardan dolayı konut sahipleri, genel olarak 1 yıllık süreyle sınırlı sözleşme yapmaktadır. Ayrıca fahiş kira artışları (TÜFE oranından daha yüksek bir artış) yapmaya çalışan konut sahipleri hem TBK m. 344, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” hükmüne aykırı bir duruma neden olmakta hem de kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiracıyı çıkarmaya çalışmaktadır. Bu nedenle kiracı haklarının korunmasını temel alan geçerlilik şartının yerine getirilmesi ve dolayısıyla kira sözleşmesinin yapılması elzemdir.
Kiracının ve Kiraya Verenin Hakları-Yükümlülükleri
Kiracı ile kiraya verenin yükümlülükleri, haklarının hukuksal geçerliliğiyle ilişkilidir. Kiracı haklarının hukuksal geçerliliğinde en önemli konulardan biri, TBK hükümlerine aykırı davranılmamasıdır. Kiraya verenin sorumlulukları kadar kiracının da sorumlulukları vardır. Kira bedelini ödeme, konuta zarar vermeme, komşulara saygı gösterme, gürültü yapmama, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda konutun kira sahibine verilmesi gibi unsurlar, bunlardan bazılarıdır. Kiracının hakları, ilgili TBK maddelerine tabi olmasına ve sözleşme hükümlerine aykırı davranmamasına bağlıdır.
Kiracının kira bedelini ödemesi, ifası ve temerrüdü, TBK m. 313-315’de, “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükümlerinde düzenlenmiştir. Ayrıca TBK m. 316’da, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür…”, m. 317’de temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”, m. 318’de ayıpları kiraya verene bildirme borcu “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” ve m. 319’da ise ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.” kapsamında düzenlenmiştir. Bu nedenle kiracı hakları, kira hukuku çerçevesinde kiracıyı korumayı amaçlayan hukuk niteliğinde olsa da hak ve yükümlülüklerini yerine getirmelidir.
Kiraya verenin hak ve yükümlülükleri ise TBK’da “Kiraya Verenin Borçları” kapsamında düzenlenmiştir. “Teslim borcu” kapsamında TBK m. 301’de, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.” hükmü açıklanmıştır. “Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu” başlığı TBK m. 302’de, “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.” hükmünce düzenlenmiştir. “Yan giderlere katlanma borcu” şekliyle TBK m. 303’de “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.” kapsamı belirtilmiştir. “Kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu” ise genel olarak şu maddelerde düzenlenmiştir:
a) Kiralanın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk (TBK m. 304),
b) Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden sorumluluk (TBK m. 305),
c) Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih (TBK m. 306),
d) Kira bedelinin indirilmesi (TBK m. 307),
e) Zararın giderimi (TBK m. 308).
1 Yıllık, 5 Yıllık ve 10 Yıllık Kiracı Hakları
Kira sözleşmesi belirli-belirsiz sürelerle yapıldığında kiracı hakları değişmektedir. Kiracının konut ya da iş yerini 1 yıllık kira sözleşmesiyle yapması, bu sürenin dolması halinde kiraya verenin konutu ya da iş yerini tahliye etmesi gerekiyorsa kiracıya taşınması için 1 aylık süre vermelidir. Bu süre sonunda kiracı taşınmadıysa kiraya veren tahliye davası açabilmektedir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin bitimine 15 gün kala bildirimde bulunmalıdır. Aksi halde sözleşme TBK m. 347’deki, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.” hükmüne tabidir.
Kira sözleşmesi 5 yıl uzadıysa şayet kiraya verenin kiracıyı çıkarması için haklı sebeplere dayanan bir nedeni olmalıdır. Kira bedeline yönelik bir anlaşmazlık durumu varsa kira oranı tespiti için dava açabilmektedir. Dava sonucunda belirlenecek kira artırma oranında bir sınır yoktur. Kira sözleşmesi 5 yıl geçmiş kiracının çıkartılması için ise 10 yıllık sürenin geçmesi beklenmelidir.
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süre yapılmasına göre 10 yıllık kiracının çıkartılması kuralı da değişmektedir. TBK. m. 347’deki, “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” hükmüne tabidir. Dolayısıyla kiraya verenin gerekli süre koşullarını yerine getirmesi, kiracı haklarının korunabilmesi açısından önemlidir.
