Kira sözleşmesi, genel anlamda bir mülk sahibinin, bir kira bedeliyle mülkün belirli bir süre kiracı tarafından kullanılması için hazırlanan sözleşmedir. Mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan bu sözleşmenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre tanımı (m. 299), “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme,” şeklinde yapılmıştır. Kanun’un ilgili tanımı gereği sözleşme, belirli ya da belirsiz süreyle hazırlanabilmektedir. Sözleşmenin niteliği açısından kira süresi konusu, uygulamada Türk Borçlar Kanunu’na göre bir değişikliğe sahip değildir. Ayrıca sözleşmenin geçerliliği için noter onaylı olmasına gerek yoktur, mülk sahibi ile kiracının karşılıklı anlaşmalarına ve imzaya dayanan sözleşme şekli yeterlidir.
Kira Sözleşmesinin Şekli ve Niteliği
Kira sözleşmesi genel olarak herhangi bir şekli şart taşımamaktadır. Ayrıca sözlü, yazılı ya da noterde yapılabilmektedir. Fakat kira sözleşmesinin niteliği açısından önemi ve meydanagelebilecek uyuşmazlıkları azaltmak açısından şu unsurlara yer verilmesi, TBK maddelerine bağlı kalması kaydıyla önemlidir:
a) Mülk sahibi ve kiracının kimlik bilgileri,
b) Mülkün açık adresinin verilmesi,
c) Mülkün tanımının açık bir şekilde belirtilmesi,
d) Kira bedeli, depozito, ödeme türü ve sözleşmenin devamı halinde TÜFE oranına göre kira artış oranının belirlenmesi,
e) Mülkün kiralanma süresi,
f) Tarafların karşılıklı anlaşmalarına dayanan imzaları.
Maddelerde belirtilenlerin yanı sıra kira sözleşmesinde; depozitonun iade ve kullanımı, mülkün eşyalı olması halinde bunların zarar görmesi ya da bozulması gibi sorunlarda kiracı ve kiraya verenin onarma sorumlulukları, mülk sahibinin yasal hakları gereğince tahliye gibi durumların olabileceği, alt kiraya ilişkin yükümlülükler hakkında karşılıklı anlaşma, mülkün kullanımına yönelik şartlar gibi konulara değinilmesi önemli kabul edilebilir. Mülkün eşyalı olması halinde sigortanın yaptırılması; yangın, hırsızlık, doğal afet gibi sorunlarda koruyucu bir öneme sahiptir. Sigorta yaptırmak zorunlu olmamakla birlikte taraflar arasında sonradan yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde etkilidir.
Kira Sözleşmesinin Türleri
Kira sözleşmeleri temelde üç ayrı grupta incelenmektedir. TBK’da bu sözleşme türleri şöyle sıralanmaktadır:
a) Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi,
b) Adi kira sözleşmesi,
c) Ürün kira sözleşmesi.
Adi kira sözleşmesi, TBK m. 299-339 arasındaki sözleşme koşullarını içeren ve kiracının bir mülkü belirli süre kullanmasına ve mülkün kullanım süresi, bedeli gibi genel hususlarını içeren sözleşmelerdir. Sözleşme süresince mülk, kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkilerde yaşanabilecek uyuşmazlıklar ya da sorunlar, TBK’nın ilgili maddelerinde açıklanmaktadır.
Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi, TBK m. 339-357 arasındaki sözleşme şartlarına göre düzenlenmektedir. Uygulama alanı açısından bu sözleşme, TBK m. 339’da, “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreylekiralanmalarında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.” şeklinde açıklanmıştır. Gerekli görülmesi halinde bu sözleşmelerde kiracının güvence vermesi ve bunun da üç aylık kira bedelini aşamayacağı TBK m. 342’de belirtilmiştir.
Ürün kira sözleşmesi, TBK m. 357-379 arasındaki şartları kapsayan sözleşmedir. TBK m. 357’de bu sözleşme biçimi, “Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.” şeklinde tanımlanmıştır. Dolayısıyla kira sözleşmesi türleri sadece konut ya da iş yeri ile sınırlı kalmayan sözleşme niteliğindedir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Kira sözleşmesi türleri, “kira konusunu oluşturan şey”in değişebildiğini göstermektedir. Bu nedenle kira sözleşmesinin geçerliliği açısından sözleşmede; tarafların anlaşması, kira bedeli ve kira konusu yer/eşya unsurları net bir şekilde ifade edilmelidir. TBK maddelerine göre bu unsurlar, kira sözleşmesinin kurulabilmesi, sözleşme türlerine göre ilgili maddelerdeki şekil şartının yerine getirilmesi açısından önemlidir. Diğer yandan kiralanan yerin devri, kiracının mülkten çıkarılması gibi yaşanabilecek sorunlarda sözleşme, kiracıyı korumaktadır.
Sözleşme yapılırken taraflar arasında uyuşma açısından bu unsurlar, herhangi bir şekle tabi olmamakla birlikte TBK’nın ilgili hükümlerine aykırı isteklerin bulunmaması veya herhangi bir davranışın gösterilmemesi gerekir. Sözleşme, kiracı ve kiraya verenin haklarını baz alan nitelik ve unsurlar ile sınırlıdır.
Mülkün Devri Sırasında Kira Sözleşmesinin Niteliği ve Kiracının Durumu
Kiralanan konut ya da iş yerinin el değiştirmesiyle birlikte kira sözleşmesi, yeni malik ile devam eder. Bu husus, TBK m. 310’da, “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” şeklinde düzenlenmiştir. Bununla birlikte mülk, üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olduğu bir durum olabilir. Bu konu TBK m. 311’de, “Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.” şeklinde açıklanmıştır. Aynı zamanda üçüncü kişinin sözleşme üzerindeki etkisi TBK m. 312’de, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” şeklinde belirtildiği üzere tapu siciline şerh işlemi de yapılabilir.
Kiracının bir kira sözleşmesinin bulunması, mülkün devri sırasında kiracı haklarını koruma üzerinde etkilidir. Kiracının hakkını savunabilmesi için kira sözleşmesinin bulunması ve bu sözleşmede kira süresinin belirli olması önemlidir. Ayrıca kira sözleşmesinde mülk sahibinin hak ve yükümlülükleri ile ilgili önemli detaylara yer verilmesi gerekmektedir. Mülkün devri sonrasında bu hak ve yükümlülükler, yeni mülk sahibine geçtiği için bütün detayları bilmeli ve kiracının hakları korunmalıdır. Diğer yandan depozitonun kullanılma şekli gibi detaylar da yeni mülk sahibinin -sözleşmede yazıldığı şekliyle- onaylaması gereken konulardır. Aynı zamanda bu durum sadece kiracıyı koruyan bir husus değildir. Yeni mülk sahibinin aldığı konut ya da iş yeri, elverişli şekilde kullanılmaya ve değerlendirilmeye devam edilmelidir. Dolayısıyla kiracının sorumlulukları da aynı şekilde devam etmektedir. Kira sözleşmesinin varlığı iki taraflı bir güvenlik sözleşmesi niteliğindedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesi, sözleşmede belirtilen kira süresinin bitimiyle yapılabildiği gibi olağanüstü sebeplerle de olabilmektedir. Bunlar TBK’da üç kategoride açıklanmıştır. İlki, TBK’da “önemli sebepler” ile kira sözleşmesi feshi başlığı altında (m. 331), “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstüfesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” şeklinde düzenlenmiştir.
İkincisi, TBK’da “kiracının iflası” başlığı altında (m. 332), “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.” olarak belirtilmiştir.
Üçüncüsü, TBK’da “kiracının ölümü” başlığı altında (m. 333), “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.” şeklinde açıklanmıştır. Böylece kira sözleşmesi feshi, kiracının ya da kiraya verenin sözleşmede belirtilen kriterleri sağlayamaması veya mülk özelliklerinin en başta belirtilen niteliklerde olmadığının anlaşılması ya da hak ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesine ilişkindir. Bu husus, TBK maddelerine aykırı davranıldığını göstermekte ve sözleşmenin olağanüstü fesih ile sona ermesine neden olmaktadır.
Olağanüstü fesih durumlarından farklı olarak kira süresinin sona ermesiyle birlikte sözleşme bitimi, TBK’da “kiralananın geri verilmesi” başlığı altında açıklanmıştır (m. 334): “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Kiracının sözleşmeye riayet ederek kiralanan yeri kullanması gerekmekle birlikte bu konuya ilişkin detaylar, TBK m. 335’de, “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının yükümlülükleri, sözleşme bitimiyle konutun ya da iş yerinin kullanım niteliği açısından devam etmektedir. Kiracının sözleşme bitiminde mülke dair kendisinden kaynaklı kusurları gidermesi gerekmektedir.
