Kira sözleşmesi, kiracı ile ev ya da işyeri sahibi arasında imzalanan, tarafların hakları ile sorumluluklarını belirleyen anlaşma niteliğindedir. Anlaşma koşulları, şekli, kira tutarının belirlenmesi, depozito, kira artış oranının hesaplanması gibi hususlar, sözleşme yapılırken bazı konuların yasal olarak bilinmesini gerektirir. Sözleşmenin usulüne uygun ve doğru bir şekilde yapılması, yaşanabilecek anlaşmazlıkları gidermede etkilidir. Ayrıca kira sözleşmesi hem kiracıyı hem de konut sahibini koruyan bir sözleşme niteliğinde olup sözleşmenin feshi ya da gerekliliklerinin yerine getirilmemesi gibi meselelerde taraflar haklarını arayabilir ve anlaşmazlık durumunda yasal haklara başvurabilir.
Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi ve Kiraya Verenin Sorumlulukları
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde açıklanmıştır. Kira sözleşmesinin belirli bir süre dikkate alınarak ya da alınmadan yapılabileceği ise aynı Kanun’un 300. maddesinde belirtilmiştir. Kararlaştırılan sürenin sona ermesi halinde, “bildirimin yapılması” zorunlu olup aksi takdirde sözleşme, belirli olmayan bir süre için yapılmış kabul edilmektedir.
Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesi, kiraya verenin ve kiracının temel haklarından da bahsetmektedir. Sözleşmedeki bilgilerin, sözleşme konusuna yönelik isteklerin hukuksal kapsamını bilmek önemli olup her birinin doğruluğundan emin olunmalıdır. Kira sözleşmesi içeriğinde kiraya verenin borçları, Kanun’un 301-312. maddeleri kapsamında şu başlıklarda açıklanmıştır:
a) Teslim borcu,
b) Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu,
e) Üçünü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluk.
Kanun’a göre “teslim borcu”, kiraya verenin, sözleşmede belirtilen tarihte, elverişli bir haldekiralanana teslim etmesini, sözleşme süresince bu hakkı tanımasını ifade eder. Bu maddeyle kiracı hakları korunmaktadır. Ayrıca kiraya verenin, evi-işyerini elverişli bir halde vermesi konusu, sonradan yan giderlere katılması ya da ayıplarından sorumlu olması kapsamında da dikkate alınır. Kiralananın kullanımıyla ilişkili olarak kendisi ya da üçüncü kişi tarafından yapılacak yan giderlere katlanması gerektiği açıklanmaktadır. Ayrıca kanunda, kiralanan yerin ayıplı bulunması ya da sözleşmede belirtilen özelliklere sahip olmaması halinde, kiracı sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir (m. 305): “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”
Kiracı, sözleşmeye uygun olmayan durumlarda ayıbın giderilmesini talep edebilir. Uygun bir sürede ev sahibi tarafından bu ayıp giderilmezse, kiracı bu ayıpları kiraya veren adına yaptırabilir. Ayıbın giderilmesi için ödenen ücret, kira bedelinden düşürülerek verilebilir. Aynı zamanda kiralanan yerin ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi de talep edilebilir. Ayıbın kiracı tarafından ortadan kaldırılamaması, belirlenen sürede kiraya verenin bu soruna çözüm geliştirememesi ya da ayıpsız benzeriyle değiştirilmemesi halinde sözleşme feshedilebilir. Ayıbın önlenmesi ya da ortadan kaldırılması, Kanun’un 306. maddesinde düzenlenmektedir. Bu maddenin genel hükümleri incelendiğinde, kiracıyı koruyan bir madde olduğu ve kiraya verilen yerin yaşamaya uygun ve sözleşmede belirtilenlere yönelik olduğunu gösterir.
Kira sözleşmesi, ev-işyeri sahibinin öne sürdüğü haklar açısından da koruyucu bir unsurdur. Sözleşme içeriğine ve yasaya uygun olmayan bir hakkın ev sahibi tarafından öne sürülmesi, m. 309’da yasaklanmıştır. Bu madde kapsamında iki ayrı konu incelenmiştir. Madde 309/1 kapsamında “zapttan sorumluluk” halinde ise sorumlunun kiraya veren olduğu belirtilmiştir. Madde 309/2’de ise sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahipliğine istinaden, ev ya da işyerinin el değiştirmesi halinde, yeni ev sahibinin sözleşme hükümlerine tabi kalmasının önemi açıklanmaktadır.
