Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiralayan arasında kurulan bir sözleşme niteliğinde olup sözleşme tarafları arasında hukuki ilişki doğurur. Kiracı, sözleşmede belirtilen kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bunun yanı sıra sözleşme, kiracının ve kiraya verenin bu sözleşme şartlarına aykırı davranmasını önleyen hukuki bir dayanaktır. Bu sayede kiracının haklı bir nedene dayanmaksızın evden çıkarılması önlenir. Kiraya verenin, kiracı tahliyesini istemesi veya belirlenen kira artış oranlarından daha fazla değer talep etmesi gibi sorunların çözümü, yasal olarak kiracının daha çok korunmasına yöneliktir. Ancak kiraya veren için de haklar tanınmıştır. Kiracı tahliyesi konusu da bu haklar arasında olmakla birlikte hangi durumlarda tahliyenin istenebileceği yasal olarak belirtilmiştir.
Tahliyenin Yasal Dayanağı ve Kiracının Tahliye Nedenleri
Kiracı tahliyesinin hukuki kapsamı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na dayanır. Kanunun ilgili maddelerinde tahliyeye ilişkin nedenler düzenlenmiş olup kiraya verenin bu tahliyeyi istemesi, sadece yasal sınırlarla çizilmiş sebeplere bağlıdır. Bu nedenler ve kanunda ilişkili maddeler şöyle sıralanabilir:
a) Kira bedelinin ödenmemesi (m. 315),
b) İki haklı ihtar (m. 352),
c) Tahliye taahhütnamesi (m. 352),
d) Kiracı ya da eşinin evinin bulunması (m. 352),
e) İhtiyaç nedeniyle tahliye (m. 350/1-351),
f) Yeniden inşa ve imar (m. 350/2),
g) 10 yıllık sürenin sona ermesi (m. 347),
h) Kiracının özenle kullanmaması ve komşuları rahatsız etmesi (m. 316).
Türk Borçlar Kanunu m. 315’te, kiracının temerrüdü konusu işlenmiş olup kira bedeli ya da yan gider borçları ödenmediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verebilir. Bu süre içinde ödeme yapılmadığı takdirde kiraya veren, sözleşmeyi feshedebileceğine dair bildirimde bulunabilir. Kanunda bu süre (m. 315), “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklinde ifade edilmiştir. Bununla birlikte kiracının kira bedelini ödememesine bağlı olarak bir yıl içerisinde iki defa kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı şekilde iki kez haklı ihtarın yapılması, tahliye davasının açılabilmesi için yeterlidir. Kanun’un 352. maddesinde bu düzenleme şöyle açıklanmıştır: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
Tahliye işlemlerine bağlı olarak kiracının çıkartılmasında bir diğer hak, Kanun’un 352. maddesinde açıklanan tahliye taahhütnamesidir. Bu taahhütname, kiracının belirli bir süre sonunda taşınmazı boşaltacağını ifade ettiği sözleşme niteliğindedir. Hukuki bağlamda bu belgenin doğru şekilde hazırlanması, kiracının tahliye edilmesinde etkilidir. Tahliye edilecek tarihin açık ve net olarak bildirilmesi, bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde de kiracının taşınması gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kiracının kendisinin ya da eşinin evinin bulunması durumu, tahliye nedenlerinden biri olabilir ve bu düzenlemeye, Kanun’un 352. maddesinde, “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” yer verilmiştir. Bu bağlamda aynı ilçe ya da belde sınırı koşulu yer almakla birlikte eğer söz konusu şart sağlanıyorsa, bir ay içerisinde sözleşmenin feshi için tahliye davası açılabilir ve kiracının tahliyesi istenebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda ihtiyaç nedeniyle tahliye düzenlemesi de belirtilmekte olup m. 350/1’de, kiraya verenin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ya da kanun dâhilinde bakmakla yükümlü bulunduğu kişiler varsa eğer, bu yerin ister konut isterse de iş yeri olarak gereksinimine bağlı tahliye davası açılabilir. Diğer bir ihtiyaç nedeniyle tahliye, Kanun’un 352. maddesinde düzenlenen, yeni malikin gereksinimine yöneliktir. Kiralananı sonradan edinen (yeni malik) kişinin kendisinin, eşinin, alt soyunun, üst soyunun ya da yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları doğrultusunda, yeni malik kiracıya bunu bir ay içerisinde yazılı olarak belirtebilir. Bu süreçten altı ay sonra ise açacağı tahliye davasıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bununla birlikte aynı maddede, “Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” şeklinde bir hak da tanınmaktadır.
Kanun’da diğer tahliye dava nedenlerinden biri, yeniden inşa ve imar konusuna yöneliktir. 350/2 maddesinde geçen, “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli…” olması durumunda tahliye davasının açılabilme imkânı vardır. Ancak maddenin devamında kiralanan yerin kullanımının imkânsız olmasına bağlı olarak belirli süreli ya da belirsiz süreli sözleşmeler için genel hükümler ayrıdır. Buna göre belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere göre işlem yapılabilir.
Kanun’un 347. maddesinde diğer tahliye davası nedenlerinden biri, 10 yıllık sürenin sona ermesine ilişkindir. Buna göre, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi takip eden süreçte her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir.
Kanun’da diğer tahliye konusu, 316. maddede düzenlenen kiracının özenle kullanmaması ve komşuları rahatsız etmesine yöneliktir. Bu durumda kiracının kiralanan yere kasten ağır bir şekilde zarar vermesi, kiracının komşular ile ilişkilerinin kötü olması durumunda, yazılı bir bildirimle bu sözleşme feshedilebilir. Aynı zamanda, “...yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” düzenlemesi yer almaktadır. Dolayısıyla süreli ya da kiracının davranışlarına yönelik düzenlemeler de farklı şekillerde olabilmektedir.
