İmar kurallarına aykırı yapı, bir inşaata ruhsat alınmadan başlanması ya da inşaatın ruhsata aykırı şekilde yapılması, dolayısıyla hukuka aykırı bir yapının inşa edilmesi anlamına gelir ve bu yapılara kaçak yapılar denilir. İnşaat için yetkili mercilerden alınması gereken yapı izin belgesi (ruhsatı) ve inşaatın bu izin belgesine göre yapılması sorun oluşturmaz, ancak ruhsat alınmadan başlanması kurallara aykırı bir inşaatın, kaçak yapının oluştuğu anlamına gelir. Yapının ruhsata tabi olan ya da olmayan yerleri için izin belgeinin gerekli mercilerden alınması gerekir.
İmar Kanunu m. 30’da bu izin belgesi, “Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye, valilik (…)bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir.” Ayrıca ilgili maddede, yapının ruhsat ve eklerine uygunluğunun yanı sıra, bilim açısından kullanıma uygun olması gerektiği de belirtilmiştir. Bununla birlikte imara aykırı yapılar farklı şekillerde olabilir ve bu tür yapıları inşa edenlere hem idari hem de adli cezalar uygulanır.
İmara Aykırı Yapıların İmar Kanunu Kapsamında Çeşitleri Nelerdir?
İmara aykırı yapılar, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde belirli kategorilerde incelenmiştir. Bunlardan ilki, ruhsat alınmadan yapıya başlanmasıdır. İkincisi, ruhsat ve eklerine aykırı bir yapının inşa edilmesidir. Üçüncüsü, ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda, projelerde ve ilgili mevzuata aykırı şekilde yapıların yapılmasıdır. Bu tür yapılarda fenni ve idarece tespitler sonucunda yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Belirtilenler ve yasal olarak genel kurallar çerçevesinde kaçak yapı çeşitleri şöyle sıralanabilir:
a) Ruhsatı olmayan ya da ruhsat veya eklerine aykırı yapılar,
b) Bilim ve sağlık ile estetik ve trafik kurallarına uygun olmayan yapılar,
c) Projedeki kat düzenine uymayan yapılar,
d) Ruhsat ve eklerinde bina özelliklerine yönelik belirtilen kriterlere uygun olmayan yapılar,
e) Komşu mesafelerine uygun olmayan yapılar,
f) Yapım yasağının bulunduğu yerlere inşa edilen yapılar,
g) Cephe hattına aykırı yapılar,
h) Kamuya ya da başkasına ait parselde inşa edilmiş yapılar,
i) Çevre ve görüntü kirliliği yaratan yapılar,
j) Özel kanunlarca belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış yapılar,
k) Gecekondu niteliğinde, mevzuata ve kendine ait olmayan yerde inşa edilen yapılar,
l) İmar planı bulunan bir alanda inşa edilmesi,
m) İmar yoluyla ilişkili planlara aykırı yapılar.
Ruhsat alınmadan inşa edilen yapılar, projeye başlanacak ya da tamamlanacak yapıları ifade eder. Buna göre ruhsatın henüz başında alınması ve izin belgesine uygun inşa edilmesi önem taşır. Aksi halde imara aykırı yapının projeden farklı şekilde inşa edilmesi sorunu yaşanır ve bu tür yapılar, daha farklı büyüklüklerde olması, konumlarda bulunması gibi sorunlardan dolayı kullanım izni alamayacak yapılardır.
İmar planına aykırılık sorunu, yapının kat sayısı, mesafelere uyumu, kullanılan malzeme ve dayanım, yapının kurulduğu alanın güçlendirilmesi gibi çeşitli özelliklere aykırı yapıları ifade eder. Örneğin yıkılacak düzeyde tehlikeli yapı, ruhsat alınmadan inşa edilen yapılarda çok sık karşımıza çıkan sorunlardan biridir. Aynı zamanda yapının yol kenarına yapılması durumlarında dikkat edilecek bazı önemli hususlar vardır. Kanun’un 35. maddesinde, “Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine müsaade edilmez.” düzenlemesi yer alır. Bu durumda imar planına aykırı bir yapı meydana gelir. Diğer yandan inşa sürecinde gerekli tedbir ve emniyetin de alınması zorunlu olup çevresel faktörlerin incelenmesi, bilim ile sağlık açısından sorun yaratabilen durumların önlenmesi gerekir. Bununla birlikte estetik ve trafik kurallarına aykırı yapılar da risk taşır. Ayrıca Kanun’un 3. maddesinde, “Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.” ifadesine yer verilir. Buna göre bölgesel şartlara aykırı işlem de yapılamaz.
İmara Aykırı Yapılara Uygulanan Cezalar Nelerdir?
İmara aykırı inşa edilen yapılara uygulanan cezalardan biri, idari cezalardır. İmar Kanunu madde 42’de bu cezalar açıklanmıştır ve “aykırılığın büyüklüğüne göre, bin Türk lirasından az olmamak üzere idari para cezaları uygulanır.” düzenlemesi yer almaktadır. Ayrıca ilgili maddede para cezası belirli gruplarda ele alınmaktadır:
a) Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfları ile gruplarına ilişkin yapılar, inşaat alanı üzerinden hesaplanılmak üzere, mevzuata aykırılıkta her bir metrekare için 3 TL ile 63 TL arasında bir değer belirlenmiştir.
b) Mevzuata aykırılık durumunun yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanamaması halinde ise yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştirerek ya da yapı malzemeleri için öngörülen gerekliliklere aykırı bulunan yapılara bağlı ceza uygulanır. Birim fiyat listesi üzerinden ilgili idarelerce belirlenen bedelin %20’si kadar idari para cezasının verileceği açıklanmıştır.
c) (a) ve (b) bentlerinde cezalandırmayı gerektiren aykırılığa konu olan yapılar: “1) Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın % 30’u; 2) Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın % 40’ı; 3) Uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın % 60’ı; 4) Mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın % 100’ü; 5) Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın % 20’si; 6) Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın % 80’i; 7) Özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın % 50’si; 8) Ruhsatsız ise cezanın % 180’i; 9) Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si; 10) Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın % 100’ü; 11) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın % 10’u; 12) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın % 20’si; 13) Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın % 20’si,” para cezaları dikkate alınarak ayrı şekilde hesaplanarak konu edilir.
İmara aykırı yapılardan bir diğeri, adli cezalar olup Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesine göre bu cezalar, “imar kirliliğine neden olma suçu” kapsamında düzenlenmiştir. Kanun’un 184/1 maddesi göre, yapı izin belgesi alınmadan ya da ruhsata aykırı bir bina yapan veya yaptıran kişilere, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası verilir. Kanun’un 184/2 maddesinde, yapı ruhsatı almadan inşaatlara başlamış ve kurulmuş şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişiye, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası verileceği açıklanmıştır.
Kanun’un 184/3 maddesine göre, yapı ruhsatı alınmamış binalarda sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişiye verilecek ceza iki yıldan beş yıla kadar hapistir. Kanun’un bu maddesi dışında bırakılarak düzenlenen 184/4 madddesinde, bu hükümlerin sadece belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanacağı belirtilmiştir. Kanun’un 184/5 maddesinde, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yapan veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getiren kişiye, 1 ile 2. fıkra hükümlerince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu bağlamda maddenin 5. fıkrasında imar planına uygunluk halinde cezalardan muaf olunacağı açıklamasına yer verilmiştir.
